Закон Каталонии 11/2025 о жилье и градостроительстве. Что нового?

Автор: Алёна Литовкина

Спойлер: гайки по аренде жилья закручиваются, поэтому дочитайте до конца. Ваше мнение, Господа, жду в комментариях.

Pues… Освещу основные положения простым языком. Сам закон на каталонском оставлю в комментариях.

Итак,

Этот закон от 29 декабря 2025 года внес масштабные изменения в жилищное и градостроительное законодательство Каталонии.

Что важно отметить:

ЧАСТЬ 1: ИЗМЕНЕНИЯ В ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВЕ

1. Больше информации станет публичной.

Теперь все градостроительные планы и документы о застройке должны быть доступны онлайн в электронном формате. Любой человек сможет посмотреть, что планируют строить в его районе.

2. Приоритет постоянному жилью

В муниципалитетах с высоким спросом на жилье градостроительные планы дрлжны обеспечивать, чтобы большинство квартир использовались как постоянное место жительства, а не для туризма или временной аренды.

Города могут запретить или ограничить использование квартир под краткосрочную аренду и туристическое жилье.

3. Временное жилье для уязвимых групп

Вводится новый тип жилья “временное защищенное жилье” - allotjament temporal de protecció. Это жилье для людей, которым срочно нужна крыша над головой:

- молодежь, которая не может купить квартиру

- люди, нуждающиеся в социальной помощи

- пострадавшие от градостроительных работ

Такое жилье можно размещать на участках общественного назначения (где раньше это было невозможно) без изменения градостроительного плана.

4. Больше земли под социальное жилье

При новой застройке минимум 50% площади в новых районах должно отводиться под социальное жилье (habitatge de protecció pública).

Половина из этого социального жилья должна быть арендной, а не продаваться (!!!).

Льгота для социальных застройщиков: если весь проект делает социальный застройщик и больше половины квартир – социальные, то налог на землю для него снижается вдвое.

5. Упрощение для строительства социального жилья.

Для социального жилья не нужно делать парковочные места, если это не требуется по особому плану.

Процедуры получения разрешений на строительство социального жилья упрощаются и объединяются в один процесс.

6. Упразднение бюрократических органов.

Ликвидируются консорциумы (специальные органы управления застройкой), их заменят обычными договорами между муниципалитетом и региональными властями. Это должно ускорить процессы.

ЧАСТЬ 2: ИЗМЕНЕНИЯ В ЖИЛИЩНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

7. Борьба с фиктивной временной арендой❗️❗️❗️

Закон четко определяет, что такое временная аренда:

- Это аренда для конкретной цели: работа, учеба, лечение, ожидание своего жилья.

- Цель должна быть документально подтверждена и указана в договоре.

Если в договоре не указана причина временности, в этом случае аренда автоматически считается постоянной со всеми правами арендатора.

Если договор продлевается без подтверждения временной причины, он также становится постоянным.

📌Новенькое: если с тнм же арендатором заключают новый договор на ту же квартиру сразу после окончания первого – это тоже считается постоянной арендой (защита от обхода закона).

8. Правила аренды комнат

Закон вводит правила для аренды отдельных комнат:

- Нельзя превышать максимальную заселенность квартиры (указана в сертификате пригодности жилья).

- Сумма арендных плат за все комнаты в одной квартире не может превышать максимальную арендную плату, которая была бы установлена за всю квартиру целиком (в зонах с напряженным рынком).

Это сделано, чтобы собственники не обходили ограничения на арендную плату, сдавая квартиру по частям.

9. Создание Комиссии по надзору за договорами аренды

Создается специальный орган Комиссия по надзору за договорами аренды жилья, которая будет:

- контролировать платформы и сайты объявлений о сдаче жилья

- следить за соблюдением правил аренды

- проверять, чтобы не было мошенничества

10. Инспекторы жилья = агенты власти.

Инспекторы по жилью теперь имеют статус агентов власти:

- Их отчеты имеют особую доказательную силу в суде.

- Сопротивление инспектору или оскорбление инспектора – уголовное преступление.

- Они могут требовать документы, входить в помещения (!!!), принимать срочные меры.

11. Расширение права властей выкупать жилье (tanteig i retracte).

Правительство Каталонии может принудительно (!!!) выкупить квартиру по рыночной цене в следующих случаях:

Новенькое:

– При продаже любой квартиры в зоне напряженного рынка, если продавец является крупный владелец (юридическое лицо, владеющее многими квартирами).

– При продаже квартиры с судебного или административного аукциона.

☝🏽Исключения (когда власти НЕ выкупают):

Если покупатель физическое лицо, которое:

- зарегистрировано в очереди на социальное жилье,

- обязуется сделать эту квартиру социальным жильем с постоянной квалификацией,

- обязуется жить в ней минимум 10 лет.

Все выкупленные квартиры автоматически получают статус социального жилья навсегда (!!!), даже если их цена выше обычного лимита для социального жилья.

12. Штрафы за отказ предоставлять данные.

Теперь серьезным нарушением считается отказ предоставить властям информацию для:

- Реестра пустующих квартир

- Реестра крупных владельцев жилья

13. Реестр крупных владельцев жилья.

Создается Реестр крупных владельцев, туда должны регистрироваться:

- Юридические лица, владеющие более чем 10 квартирами.

- Физические лица – крупные владельцы по критериям государственного закона.

Они обязаны сами сообщить о своем статусе в Агентство жилья Каталонии.

14. Изменения в социальном жилье.

Постоянная квалификация:

Социальное жилье в зонах напряженного рынка сохраняет статус социального пока эта зона остается напряженной (раньше был фиксированный срок).

Изменение регистрации:

Регистрация в очереди на социальное жилье теперь действует 2 года (раньше было меньше), потом нужно продлевать.

📌Новенькое в распределении:

Власти могут предлагать конкретную квартиру зарегистрированным людям, если человек отказывается без уважительной причины, его могут исключить из очереди (с предварительным уведомлением).

ЧАСТЬ 3: ФИНАНСОВЫЕ МЕРЫ

15. Использование депозитов

Средства из депозитов арендной платы (фианса), которые хранятся в Каталонском земельном институте INCASÓL, теперь можно направлять на:

- Строительство социального жилья

- Особенно ☝🏽 арендного социального жилья

- Реновацию старых районов

При этом минимум 5% этих средств должно всегда оставаться доступным для возврата депозитов арендаторам.

ЧАСТЬ 4: ПЕРЕХОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

16. Обновленные цены на социальное жилье.

Для соц жилья, которое подпадает под старую систему цен, установлены новые максимальные цены (по состоянию на 2025 год), см. фото⤵️

📌 Резюмирую:

✅ Больше социального жилья – минимум 50% новой застройки

✅ Приоритет постоянному проживанию над туризмом

✅ Жесткий контроль временной аренды — нужны документы

✅ Власти могут выкупать квартиры у крупных владельцев

✅ Крупные владельцы должны регистрироваться

✅ Упрощение строительства социального жилья

✅ Усиление инспекций и контроля за рынком аренды

Закон вступил в силу 30 декабря 2025 года (на следующий день после публикации).