Испанские Аббревиатуры Недвижимости: Ваш Краткий Словарь (в алфавитном порядке)

Если вы планируете покупать, арендовать или сдавать недвижимость в Каталонии и Испании, то быстро столкнётесь с множеством непонятных аббревиатур: IBI, AJD, CEE, HUT, IRPF, TAE… Каждая из них несёт важную юридическую, финансовую или техническую информацию. В этой статье мы разберём все ключевые сокращения, объясним, что за ними скрывается, какие налоги и ставки с ними связаны, и как это влияет на сделки с недвижимостью. Простыми словами и с примерами, чтобы даже новичок понял, что к чему и зачем это нужно.

AEAT

Agencia Estatal de Administración Tributaria - Государственное агентство налоговой администрации. Это национальная налоговая служба Испании, отвечающая за сбор IRPF, IRNR, IVA и других налогов.

AJD

Actos Jurídicos Documentados — налог на юридические актовые документы.

В Каталонии ставка обычно около 1,5% от цены сделки или ипотечного капитала, но может различаться в зависимости от типа операции.

CC. OO.

Comunidad de Propietarios / Сonsorcio de Copropietarios - Сообщество собственников (жильцов). Управляет общими элементами здания (подъезд, крыша, лифт, фасад) и собирает ежемесячные сборы.

CEE

Certificado de Eficiencia Energética — сертификат энергоэффективности.

Обязателен при продаже/аренде: присваивает категории от A до G и показывает ожидаемое потребление энергии. (Документ требуется для сделок с недвижимостью).

CHB

Certificado/Cédula de Habitabilidad - сертификат пригодности/обитания.

Подтверждает, что жильё соответствует минимальным условиям для проживания; часто требуется для регистрации по месту жительства и ипотек/аренды. (В Каталонии строго контролируется).

CIRBE

Central de Información de Riesgos del Banco de España - реестр кредитных рисков.

Используется банками при ипотеке: показывает кредиты, поручительства, кредитные карты. Влияет на одобрение ипотечного финансирования и условия ставки.

DNI / NIE / NIF / CIF (объединённо, идентификационные номера)

DNI - Documento Nacional de Identidad: ID испанских граждан.

NIE - Número de Identidad de Extranjero: идентификатор иностранца (необходимо для сделок, открытия банковского счёта, налогов).

NIF - Número de Identificación Fiscal: налоговый идентификатор - для физлиц совпадает с DNI (или NIE), для юрлиц присваивается как NIF.

CIF - код идентификации компаний (Company ID).

EURIBOR

Euro Interbank Offered Rate - Европейская межбанковская ставка предложения. Основной эталонный индекс, используемый в Европе для расчёта плавающей ставки ипотечных кредитов.

FEIN

Ficha Europea de Información Normalizada - стандартизированный европейский документ условий ипотеки.

Банк обязан предоставить клиенту перед подписанием договора. Включает итоговую структуру ставки, платежей, сроков и условий расторжения. Документ для сравнения ипотечных оферт по единым параметрам.

HUT

Habitatge d’Ús Turístic - туристический объект (лицензия на краткосрочную аренду).

Каталонская регистрация для сдачи жилья посуточно (максимум 31 ночь). Лицензия обязательна, выдаётся Generalitat. Без неё сдача считается незаконной и штрафы достигают десятков тысяч евро.

HUTB

Habitatge d’Ús Turístic Barcelona - туристическая лицензия Барселоны.

Это подтип HUT с регистрацией в Барселоне. Идёт с индивидуальным номером (например HUTB-012345). Используется в договорах, платформах и контроле инспекций.

IBI

Impuesto sobre Bienes Inmuebles - ежегодный налог на недвижимость.

Платит собственник. Рассчитывается от кадастровой стоимости. В Барселоне коэффициент около 0,66% (может варьироваться по муниципалитету). Используется при due diligence и для расчёта эксплуатационных расходов объекта.

ICO

Instituto de Crédito Oficial - государственный кредитный институт.

Государственный банк/агентство финансирования: линии кредитования для компаний, поддержка проектов и ликвидности через банки-партнёры.

INCASOL

Institut Català del Sòl - Институт Каталонской земли.

Публичный орган Generalitat, управляет землёй и программами жилищного фонда в Каталонии (планы строительства, управление залогами/депозитами аренды и др.).

Подробнее об этом органе читайте здесь.

IRAV

Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda - это справочный показатель, который устанавливает предельный ориентир для ежегодного пересмотра арендной платы за жилье в Испании. Его главная цель - предотвратить чрезмерный рост арендной платы, чтобы защитить арендаторов.

IRNR

Impuesto sobre la Renta de No Residentes - налог на доходы нерезидентов.

Налогообложение доходов, полученных в Испании нерезидентами (общий базовый став: порядка 24%; для резидентов ЕС/ЭЭЗ - ставка может быть снижена до 19% в ряде случаев; детали зависят от вида дохода и договоров об избежании двойного налогообложения).

IRPF

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas - налог на доходы физических лиц.

Прогрессивный налог на доходы резидентов; ставки по шагам (например, диапазон от ~19% до верхних ставок, см. актуальные таблицы AEAT).

ITE

Inspección Técnica de Edificios - техническая инспекция зданий.

Периодическая проверка состояния общих конструктивных элементов (насколько здание «годно»), обязательна по правилам общин/городов; при негативном результате - предписания по ремонту.

IVA

Impuesto sobre el Valor Añadido - НДС.

Применяется к сделкам и услугам; стандартные ставки в Испании: общая 21%, пониженные 10% и 4% (в зависимости от товара/услуги); на покупку новостроя обычно применяется IVA (10% для жилых).

LAU

Ley de Arrendamientos Urbanos - закон о городской аренде.

Главный норматив, регулирующий отношения арендодателя и арендатора: сроки, депозиты, продления, права и обязанности сторон. Основной инструмент юридической структуры аренды жилья в Испании.

LPO

Licencia de Primera Ocupación - Лицензия на первое заселение. Муниципальный документ, подтверждающий, что новое строительство завершено и соответствует проекту и нормам пригодности для проживания.

OCT

Ordenanza de Convivencia Turística - муниципальный регламент туризма.

Локальные нормы муниципалитета: управление поведением туристов, шум, ограничения размещения. Применяется инспекцией Ajuntament.

PEUAT

Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics - специальный урбанистический план размещения туристических объектов в Барселоне.

Документ регулирует, где можно и где нельзя открывать туристические квартиры, хостелы, апартаменты или отели. Основной норматив, ограничивший выдачу HUT в Барселоне.

RGPD

Reglamento General de Protección de Datos (GDPR).

Европейский регламент по защите персональных данных; обязателен для обработки данных клиентов, особое внимание при маркетинге и сделках с недвижимостью. На её основе действуют испанские законы о защите данных.

RLS

Registro de Límites de Som - реестр шумовых ограничений.

Используется в ряде муниципалитетов при выдаче или контроле лицензий тур. аренды (например, шумовой контроль поддерживается для защиты соседей и выполнения PEUAT).

S/C или S/CED

Sin Cédula - без сертификата пригодности (Cédula de Habitabilidad).

Означает, что жильё юридически не признано пригодным для проживания. Проблемы: затруднённая аренда, отказ банков в ипотеке, сложности с регистрацией по месту жительства (empadronamiento). В Каталонии это критический критерий.

SERPAVI

Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda - Государственная система-индекс для ориентира цен на аренду - применяется как справочная база и влияет на регулирование арендных ставок.

SUT

Suspensió d’Us Turístic - приостановление туристического использования.

Юридический статус объекта, если разрешение временно заморожено или отозвано инспекцией (например, из-за незаконного размещения или повторных нарушений шумового режима).

TAE

Tasa Anual Equivalente - эффективная годовая ставка.

Реальный показатель стоимости ипотеки: включает комиссии, страхование и условия. Именно на TAE ориентируются при сравнении ипотечных предложений.

TIN

Tipo de Interés Nominal - номинальная процентная ставка.

Базовая ставка ипотечного кредита без учёта сопутствующих расходов. Часто используется в рекламе, но не отражает полную стоимость финансирования.

TMT / TT / TAXA TURÍSTICA

Taxa Municipal Turística - туристический сбор.

Платят туристы. В Каталонии (IEET) ставка зависит от типа объекта: отель, апарт-отель или HUT. В Барселоне применяется дополнительный городской сбор. Оплачивается и декларируется владельцем объекта.

VERIFACTU

VeriFactu - система проверяемой/верифицируемой электронной фактуры (новая регуляция AEAT).

Требования к электронным биллинг-системам (формат, элементы безопасности) для борьбы с уклонением; вводится поэтапно для юрлиц и autónomos.

VPO / HPO

Vivienda de Protección Oficial / Habitatge de Protecció Oficial - жильё официальной защиты.

Социальный жилищный фонд с регуляцией цены, целевой группы покупателей и ограничениями на перепродажу. В Каталонии сделки с таким жильём требуют проверки ограничений INCASOL и Generalitat.

VUT / VUTT

Vivienda de Uso Turístico - туристическая квартира (общий термин по Испании).

Испанский аналог HUT, за исключением того, что регулирование зависит от региона. В документах и рекламе в Каталонии чаще используется именно HUT, но VUT встречается в общегосударственных источниках.

ZMRT

Zona de Mercado Residencial Tensionado - зона напряжённого жилищного рынка.

Юридическая фигура Закона о жилье: в таких зонах действуют специальные ограничения (контроль стартовой арендной платы, преференции для социальных мер и т.д.). Используется в Каталонии и других автономиях.